「DTI 규제 수도권 확대에 따른 지역 부동산 시장 동향 및 대책」 보고서를 첨부하오니 참고하시기 바랍니다.
유첨 : 보고서 1부. 끝.
□ DTI 규제 수도권 확대 주요 내용 및 원인
○ 시행 목적
－ 서울 및 수도권지역의 부동산시장 안정과 금융기관의 리스크관리 강화
○ 주요 내용
－ 적용대상 : 수도권(서울, 인천, 경기) 전 지역, 은행권 아파트 담보대출
－ DTI 규제 강화 내용
▪ 투기지역에 대해서만 적용되는 DTI 비율을 수도권 비투기지역으로 확대
* 종전 서울의 강남, 서초, 송파 3구 투기지역에 적용되는 DTI 규제를 투기지역 외 서울은 50%, 수도권은 60% 확대 적용
－ 적용배제 대상
▪ 5천만원 이하(전금융기관 합산) 소액대출, 집단대출(이주비, 중도금, 잔금대출) 및 미분양주택 담보대출
－ 시행시기 : ’09. 9. 7일 시행
○ DTI 규제 수도권 확대 시행 원인
－ 최근 빠른 상승세에 있는 서울 및 수도권 아파트 매매 가격
▪ 금융위기 이후 하락세를 보이던 서울 및 수도권 아파트 매매가격은 4월을 기점으로 전국 평균에 비해 높은 상승률을 기록
－ 수도권을 중심으로 주택담보대출 증가세 지속으로 가계의 채무부담능력 악화 및 금융 시스템 불안 우려 심화
▪ 경기권 지역은 2월 이후 전년동기대비 10%대 주택대출 증가
□ 최근 지역 부동산 시장 동향
○ 8월 지역 아파트 매매가격은 0.1% 상승
－ 그동안 감소세를 보였던 지역 아파트 매매가격은 5월(전월대비 0.0%)을 기점으로 강보합세로 돌아섬.
－ 4월 이후 5개월간 전월대비 평균 매매가격 증감률 추이를 보면, 수도권은 0.28% 증가한 반면 지방은 0.12% 증가에 그쳐 수도권에 비해 아파트 매매가격 증가세가 낮았으며, 특히 대구는 0.02% 감소하는 부진을 보임.
○ 지역의 가계 주택대출은 전년동기대비 감소세 지속
－ 올해 들어 지역의 가계 주택대출 금액은 전년동기대비 평균 5%대 감소세를 보이고 있음.
－ 서울을 비롯한 수도권의 최근 가계 주택대출은 꾸준히 증가세를 보이고 있고 전년동기대비 증가율도 인천 및 경기지역은 10%대를 유지
▪ 반면 4개 광역시의 전년동기대비 대출금액은 평균 7%대 후반을 기록 중인 울산을 제외하고는 낮은 증가율을 보이거나 감소세를 지속
○ 전국대비 지역 미분양 아파트 비중은 여전히 높은 추세
－ 2009년 7월 지역 미분양 아파트 수(주공 제외)는 18,473세대로 전국(140,186세대)대비 13.2% 차지하고 있고, 비공식 미분양세대 수를 감안하면 수도권 미분양 아파트 수준(25,531세대)에 조금 못 미침.
▪ 7월 지방 미분양 아파트 수는 116,176세대로 전국대비 82.9%의 비중을 차지할 정도로 지방의 미분양 아파트 적체가 심각
□ DTI 규제 수도권 확대에 따른 향후 지역 부동산 시장 전망 및 건설업계 의견
○ DTI 규제 지방 확대 우려는 아직 시기상조
－ 최근 들어 서울 및 수도권은 잇따른 주택가격 상승과 주택 대출 증가세를 보이고 있음. 이런 현상은 경기회복 기대심리가 팽배해져 있는 가운데 저금리 기조 유지와 재개발・재건축 사업 시행 등이 복합적으로 작용하면서 전세난과 더불어 주택 공급 부족에 따른 수급불균형 때문
－ 하지만 대구를 비롯한 지방은 수도권에 비해 아파트 미분양 적체가 심하고 미분양의 단기간 해소도 쉽지 않은 만큼 부동산 시장 과열 현상이 발생되기는 힘들 것으로 전망됨. 따라서 DTI 규제를 지방으로 확대시키기는 아직 시기상조
▪ 지역 아파트 매매가격 추세는 강보합세로 전월대비 8월 증가율은 겨우 0.1% 상승 했고, 주택 대출도 전년동기대비 마이너스 상태 지속이 이를 반영
○ DTI 수도권 규제 확대로 인한 지역 부동산 시장은 미미한 개선 효과 기대
－ 이번 조치를 보면, 기존 양도세 감면 혜택과 각종 금융지원 등을 받고 있는 지방 미분양 아파트로써는 DTI 규제에 제외됨에 따라 수도권의 부동산 자금이 지역에 투입될 메리트가 있다는 점에서 긍정적
－ 그러나 수도권 자금이 지역에 들어올 수 있는 전제조건은 부동산 가격 상승 여력이 있어야 하지만 미분양 적체 심화로 인해 단기간 주택 가격 상승을 기대 할 수 없어 그 효과는 그리 크지 않을 것으로 전망
○ 수도권만 한정 지은 지방과의 차별화된 부동산 규제 정책에는 긍정적
－ 이파트 분양 대행사 등 분양 시장 업계에서는 그동안 수도권과 지방간의 일률적 부동산 정책 시행으로 지방 부동산 시장이 극히 침체되어 있었지만 지난 LTV 규제 수도권 적용과 이번 규제조치는 정부가 수도권과 지방을 차별화 시킨다는 점에서 긍정적으로 평가
▪ 하지만 이 같은 규제책이 향후 지방으로 확대시킬 가능성도 배제할 수 없어 지방 부동산 시장이 더욱 경직될 우려도 상존
▪ 특히 일부 지역의 부동산 시장 과열 억제를 위해 현재 검토하고 있는 금리 인상 조치가 시행된다면 대출이자 상승으로 인한 자금압박으로 투자자 및 실수요자까지 주택 구매를 꺼려 조금씩 살아나고 있는 지역 부동산 경기가 다시 침체될 우려가 높아 금리 상승에는 보다 신중한 자세가 요망
○ 지역 건설업계는 지역의 아파트 추가 공급 예정에 따른 주택 수급불균형에 더욱 큰 우려
－ 현재 지역에 공공부문 외 비공식적 세대수 까지 합치면 2만 세대가 넘는 미분양 아파트가 집계 되고 있는 가운데 향후 3만여 가구의 민간부문 공급 물량과 국가산업단지, 테크노폴리스, 신서혁신도시 등의 사업지구에 대규모 공공부문 물량까지 나오면 지역의 주택건설업계는 더욱 심각한 경영난에 빠질 것으로 전망
□ 부동산 대책 방안
○ 정부의 수도권과 지방의 부동산 차별화 정책 기조 유지 요망
－ 수도권에 비해 침체된 지방 부동산 시장 경기와 경영난을 겪고 있는 주택건설업계를 감안하여 최근 정부가 수도권에 조치해온 LTV 및 DTI 확대 규제책을 그대로 고수하고 향후 부동산 정책 집행에 있어서도 수도권과 지방간의 차별화된 정책 유지
○ 최근 수도권 주택대출 증가세를 억제하기 위한 한국은행의 금리 인상 검토 보류 요망
－ 수도권의 부동산 과열 현상을 억제하기 위해 한국은행의 금리 인상 조치 는 최근 경기 회복 국면에 진입한 국내 및 지역 경기를 자칫 꺾을 우려가 있어 금리 인상 대책 검토를 보류
○ 지역의 미분양 아파트 규모 및 주택 수급 실정에 맞는 아파트 공급 정책 수립
－ 지역의 미분양 아파트 수는 타지역에 비해 상당한 수준에 이르고 있는바 이 같은 현실을 무시한 채 지속적인 아파트 과다공급은 건설업계의 경기 악화 뿐만 아니라 지역 경제에도 심각한 타격을 줄 수 있어 공공부문 신규 아파트 공급 시 지역 주택건설업계의 의견을 적극 반영할 필요가 있음.
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