대구상공회의소(회장 이인중)는 지방 주택건설경기 활성화를 위해 별첨과 같이 기존 주택 관련 규제 완화가 포함된 ‘지방주택 거래시장 정상화 방안 마련’ 건의서를 국토해양부 장관 등 16곳에 송부 하였습니다.
※ 건의처(총 16곳) : 국토해양부 장관, 청와대 경제수석비서관, 대구광역시장, 고흥길 한나라당 정책위의장, 전병헌 민주당 정책위의장, 임영호 자유선진당 정책위의장, 송광호 국토해양위 위원장, 김성조 기획재정위 위원장, 허태열 정무위 위원장, 지역 출신 국회의원(장윤석 국회의원, 정희수 국회의원, 조원진 국회의원, 김광림 국회의원, 박근혜 국회의원, 이한구 국회의원, 배영식 국회의원)
유첨 : 건의서. 끝.
지방주택 거래시장 정상화 방안마련 건의
2010. 8
가. 현실태
□ 지역경제 성장을 견인해 온 건설업은 최근 수년간에 걸친 부동산 시장의 장기 침체로 인해 민간부문의 건설투자가 사실상 전면 중단되면서 지역경제 침체의 주요 원인으로 작용하고 있음.
※ 지역내총생산에서 차지하는 비중이 2007년 8.5%에서 2008년 8.1%로 전년보다 0.4%포인트 하락
□ 특히 과도한 미분양 주택 발생으로 지역 주택건설경기는 전국 최악이며, 정부의 수차례 주택건설경기 부양대책에도 불구하고 지역 주택건설경기의 회복 기미는 없는 상태
○ 경기침체에 의해 수요자의 주택 구매력이 급감하고 있는데다가 최근 정책금리의 인상으로 주택가격의 추가 하락에 대한 우려가 커지면서 미분양 적체가 심화되고 있고, 기존 주택이 거래되지 않아 이미 분양된 주택에 대한 잔금 납부도 미뤄지고 있어 미입주 대란까지 예상되는 등 주택건설업계는 매우 어려운 상황에 처해 있음.
※ 대구지역은 주택의 매수세가 끊어져 주택가격 하락세가 장기화될 조짐마저 보이고 있어 지역민은 주택 구입보다는 전세를 선호하고 있고, 오히려 수도권 지역의 주택을 구입하는 역수요 현상도 일어나고 있음.
○ 지표상의 호전에도 불구하고 서민들이 체감하는 경기는 악화상태에 있는데, 이는 서민경기에 직접적인 영향을 미치고 있는 주택건설경기 침체가 가장 큰 요인임.
□ 주택건설경기의 장기 침체는 건설업계의 문제를 떠나 금융비용 및 연체이자 부담의 가중으로 이어져 대출상환불능 및 신용불량자가 속출하는 등 자영업자, 중산층, 서민들의 가계파탄까지 우려되고 있음.
나. 건의사항
부동산 양도소득세 부과기준 변경
양도소득세 부과기준 변경(1세대 1주택 기준 → 주택수 기준 삭제)
⇒ 1세대 1주택 가격 9억원 미만 → 보유 주택가격 총 9억원 미만
○ 현행 부동산 양도소득세 부과 면제기준은 1세대 1주택자로서 주택 보유 기간(3년 이상) 중 거주 2년 이상(투기지역), 주택가액(실거래 기준) 9억원 미만인 경우임.
－ 2010년말까지 다주택자의 양도소득세는 일반세율(6~35%)로 적용되나, 이후에는 주택가격과는 상관없이 소유주택수에 따라 양도소득세 부과가 예상
※ 1가구 2주택 : 50%, 1가구 3주택 이상 : 60%
○ 그러나 지방의 경우 주택가격이 서울 등 수도권과 비교할 수 없을 정도로 현저히 낮을 뿐만 아니라 주택가격이 9억원을 넘는 경우가 거의 없어 비현실적이며, 더욱이 1세대 1주택 제약요건 때문에 주택 거래가 더욱 경직되고 있음.
※ 특히 무주택자에게 전월세 주택을 공급하는 역할을 하고 있는 다주택자는 지방의 경우 임대수입으로 생활을 영위하는 계층이 대부분임. 만일 이들이 중과세를 피해 사무실이나 상가 등으로 투자를 변경할 경우 임대주택의 부족 등으로 전세 대란이 우려되며, 정부는 공공임대주택 공급을 위해 막대한 재정이 소요될 것임.
분양가 상한제 폐지
분양가 상한제는 주택가격 상승을 억제하고 무주택자의 주택구입을 용이하게 하고자 마련되었으나, 극심한 부동산 경기 침체를 겪고 있는 지방에서는 그 효과보다는 오히려 부작용만 초래하고 있어 지방 민간택지에 공급하는 모든 공동주택에 대해 분양가 상한제 폐지
○ 지방의 경우 공공택지에서 분양가 상한제로 분양가를 산정하여도, 시장에서 받아들이는 거래가격의 저항선보다 분양가 상한제의 가격이 현저히 높아 실분양이 거의 실종
○ 분양가 상한제로 인해 향후 주택가격이 추가 하락할 것이라는 기대심리로 실수요자 및 투자자의 주택구입을 지연시켜 주택거래시장의 왜곡을 야기시키고, 낮은 공급가액으로 인한 주택의 품질 저하와 다양한 주택에 대한 소비자의 선택권을 억제시키는 결과를 초래
○ 건설사 입장에서도 택지비 인정의 비현실화 및 표준건축비 획일화로 주택공급에 많은 애로가 발생되고, 향후 2~3년 이후에는 수급불균형에 따른 주택가격의 상승이 예상
미분양주택 양도소득세, 취등록세 감면기간 연장 및 확대
○ 2011. 4. 30일까지 한시적으로 시행하는 양도소득세, 취등록세 감면기간을 2년간 연장하고, 분양가격 인하율에 따른 차등 감면을 분양가격 인하와 관계없이 100% 감면하여 시행
○ 미분양주택 양도소득세, 취등록세 감면기간 연장 및 확대를 지방에 신규 공급되는 모든 주택에도 적용
지방의 중대형 평형 정부 매입 확대
○ 대한주택보증의 환매조건부 매입 확대
－ 지역 미분양의 60% 이상을 차지하는 중대형(전용면적 85㎡ 초과) 매입 비율 확대
－ 건설업체의 유동성 개선에 도움을 줄 수 있도록 매입가를 분양가의 65% 이하 수준까지 상향 조정
○ LH(한국토지주택공사)가 매입하는 준공 후 미분양 아파트를 각 지역별 미분양 가구수에 비례하여 매입하고, 평형 제한을 폐지
공공부문 주택 공급 자제
○ 미분양 주택이 어느 정도 해소되기 전까지는 서민용 임대주택을 제외한 공공부문 주택 공급을 자제
<참고자료> 대구지역 미분양 아파트 추이
□ 전국의 미분양아파트는 2010년 6월말 기준으로 11만20세대이며, 이중 지방의 미분양아파트는 8만1,752세대(74.3% 차지)에 이르고 있어 미분양아파트 대부분이 지방에서 발생
□ 2010년 6월말 기준 대구지역 미분양아파트는 1만6,389세대로 경기도(2만1,969세대) 다음으로 최고치를 기록하고 있어 지역경제 침체 장기화의 주범으로 작용(공공부문 제외, 국토해양부 자료)
○ 공공부문을 포함할 경우(대구시 자료) 2010년 6월말 기준 대구지역 미분양아파트는 1만7,894세대
－ 민간부문은 1만6,389세대, 공공부문은 1,505세대
□ 대구지역 준공 후 미분양아파트(대구시 자료)는 올 6월말 기준 1만2,370세대로 전체 미분양아파트(1만7,894세대)대비 69.1%를 차지
○ 지역 미분양아파트는 5월 감소에서 6월 또다시 증가세로 돌아섰고, 준공 후 미분양도 꾸준히 증가세를 보이고 있어 건설업체의 자금난을 더욱 심화시킬 뿐만 아니라 그 악영향이 하도급업체에까지 미치고 있음.
○ 대구지역의 전월대비 6월 준공후 미분양 증가는 460세대로 지방 전체 증가분(499세대)의 92.2%에 달함(국토해양부 자료)
□ 특히 미분양아파트가 이처럼 많음에도 불구하고 전세가는 오히려 상승하는 시장교란 현상이 초래되고 있음.
□ 2010년 5월 누계기준 주택건설인허가 실적에서 대구는 전년동기대비 18.2% 감소한 반면, 타지방은 11.7% 증가, 수도권은 60.9% 급증
○ 아파트의 경우 수도권만 33.4% 증가한 반면, 지방은 16.2% 감소했고, 대구는 60.4% 급감하여 아파트 건설에 전적으로 의지하고 있는 지역 건설업계는 큰 타격을 입고 있음.
□ 미분양아파트 적체에 따른 건설사들의 자금 압박으로 최근 시공순위 상위권의 중견 건설업체들이 퇴출 및 법정관리에 직면해 건설사들의 줄도산 우려가 차츰 현실화 되어가고 있고, 특히 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출의 만기 도래, 정책금리 인상, 건설업계 구조조정 등으로 인해 업계의 위기감은 더욱 고조되고 있음.
○ 지역은 이미 C&우방을 비롯하여 건실한 중견건설업체들이 부도 및 워크아웃 등을 겪었고, 현재 지역에 남아있는 시공능력 100위권 내 건설업체는 단 한 곳으로, 지역 주택건설산업은 생존기로에 서있음.
□ 건설사들은 장기간 보유하고 있는 미분양 물량을 해소하기 위해 계약금․중도금의 무이자 융자 및 분양가 할인, 원금보장 등 다양하고 적극적인 자구책을 시행하고 있으나, 이마저도 낮은 입주율로 인해 유동성 위기로 내몰리고 있음.
○ 특히 2007년도에 집중적으로 분양되었던 미분양 물량들이 입주시기를 앞두고 준공 후 미분양으로 전환되면서 주택건설업계는 더욱 어려운 상황을 맞이하고 있음.
○ 또한 지역의 주택 분양시장의 침체가 분양 문의 감소, 계약률 저조, 입주지연 및 포기사태 등으로 이어지고, 이것이 또다시 주택 분양시장 침체에 영향을 미치는 악순환으로 인해 건설업계의 경영난은 더욱 가중되고 있음.
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